10月15日᧵,南京六合区传出放宽“限购令”的消息ᝮ。在南京ந,有居住证ᄑ。受过大学教育的外国人ູ,过去3年不需要缴纳2年社保或个人所得税ኦ。此前ๅ,6月֪,南京高淳区领先放宽购房政策໷。
当日៎,天津市发改委就《天津市促进成都市非都城功能性项目发展的政策措施(试行)》收罗意见᥀,计划在天津滨海中关村科技园ୈ、宝坻中关村科技园试行一年຦。科技城ൠ。规定在成都承接非资金性救济项目ᝣ,户籍尚未迁入天津ዠ、家庭在天津无住房的职工ण,无需社保或完税证实ሞ,即可在天津买房ඩ。文件还放宽了天津的落户政策ธ。
虽然天津的初衷不是放松管制ᖺ,但一旦文件通过ᩚ,仍可能客观上刺激市场需求চ。统一天ᚸ,天津和南京这两个二线城市调整了楼市政策̽,让人深思઎。
究竟上ಧ,从今年8月开始ȓ,就有了调整城市楼市的政策ӆ。其中܂,既有直接的放松管制ڸ,也有新政落户ӿ、人才引进和区域政策的间接影响…。
在“不以房地产作为短期刺激经济手段”的背景下໰,这些调整背后的逻辑是甚么ϒ?
“微调”背后是有东西的Ǔ。
此次调整前ቈ,天津和南京的购房门槛相同ᩯ,均为“近三年累计缴纳社保或个税满两年”ᗁ,两地政策均于2017年初出台಼。也就是说ᗵ,部分地区的调整是对上一轮调控政策的弱化᧾。
虽然这类调整仅限于部分地区ᇠ,但对市场的影响不小࠺,因为这两个城市都是“热门二线”Ԧ。
在天津和南京之前᫕,一些城市的房地产市场政策已经微调ܝ。
10月8日᧷,扬州市住房公积金管理中心发文称ჳ,为充分发挥住房公积金作用·,帮助城镇低收入职工解决住房困难׍,支持刚性住房需求૩,自2019年10月15日起ᙯ,扬州市住房公积金贷款最高限额由35万元恢复至50万元(单职工住房公积金贷款最高限额由21万元恢复至30万元)ी,并对还款能力系数
9月尾10月初ඝ,湖北宜昌ܦ、安徽宿州全面开门ଧ。后者还提出ઔ,农业转移人口在主城区购买首套商品房۠,办理不动产登记证并落户঱,对已缴纳的契税给予全额财政补贴࿐。
此前ฑ,8月尾9月初ޞ,湖南临澧ᆞ、浙江嘉兴通过发放住房补贴ྭ、增长公积金贷款等方式授与控制权᧾。
河南省在全省范围内实行乡村教师优惠政策ᙐ。
同期੩,严格调控仍是房地产行业的主流ᙳ,并逐渐从需求端转向融资端࿓。那末ސ,如何理解这一背景下的地方政策调整˩?
“目前房地产市场的调控政策大致可以分为两类Ÿ。
一是积极调整房地产市场ᘞ,包括公积金政策ᑚ、住房补贴等᤟。
另一种是纳入新的落户政策ᙼ、人才引进政策和区域政策ᇸ。它不关心房地产市场ພ,但它可以客观地影响房地产市场᫸。”
上海易居研究院智库中心主任严跃进在接受《21世纪经济报道》采访时表示ᥳ,有些城市有以上两个特点ൕ,比如安徽宿州အ。
即使对于前者ޘ,也不应该简单地理解为放松管制ᔆ。根据“一城一策”的原则ᦃ,地方当局有权在不违反原则的情况下调整政策ጮ。
根据上海易居研究院的分析κ,南京六合调整的原因主要有两个:一方面是调控取得了阶段性成果ᙋ;另一方面ҹ,区域市场存鄙人行风险ҥ。周一
本轮房地产调控始于2016年初ᕓ。从区域上看᠌,调控政策从一线城市向东部热点二线城市延伸߂,再逐步向中西部城市扩散ᒾ。从力度上看ߩ,调控手段日益多样化ه、集约化ਢ。到目前为止೾,房地产市场调控的力度ᢩ、范围和持续时间都是前所未有的ᕎ。
目前房地产市场已经进入下行期೺,这已经成为行业的共识ᑓ。今年以来ᄊ,全国房地产市场成交量一直处于负增长状态ۊ。“金九银十”不够ࣵ,大型房企贩卖增速普遍下滑ծ。
究竟上ඤ,在全部调控周期中ᛝ,一些城市直接或间接放松了调控Ԅ,比如曾经火爆的二线城市人才新政ဌ。取消预售价格控制֩;放宽“限购令”和“限购令”ᚰ,部分城市甚至有“自下而上调控”限定降价Ā。然而ۀ,由于中央当局的严格请求ఱ,放松管制没法大规模蔓延ࢸ。
同策研究院认为ᒀ,本轮地方政策调整也可能导致这一结果ר,而楼市调控的主基调不会改变ੜ。
据上海易居研究院统计ឯ,今年第三季度࿵,50个热点城市住宅综合收益率为6.8%Ж,环比下降37%ᚤ。该指数已连续六个季度下跌̒,“迅速恢复到合理水平”ᒿ。也说明房地产投资收益正在回归常态੔,调控结果初具规模੹。
同时ຟ,以实施房价监测机制为代表的房地产市场调控长效机制正在完善并逐步实施ᗠ。现行监管政策仍需坚持ᠴ,为长效机制创造空间௚。
同时᡺,通策研究院认为ᙩ,“不以房地产作为短期刺激经济的手段”并不意味着房地产与经济不能长期和谐发展ၾ。从政策执行来看Ђ,地方当局将通过“过冷ª、定向宽松ஊ、过热ᡦ、收紧ݾ、束缚”的方式稳定房地产市场௓。
中原地产首席分析师张大伟持类似观点֟。他认为ᜰ,“稳地价ˊ、稳房价ᨗ、稳预期”是调控的整体请求ॵ。但稳定实际上是双向调整ऑ。当然ᢚ,大幅上涨是不稳定的໬,但大幅下跌也是不稳定的ഹ。”
他还指出ഉ,近期各地调控力度合理٬,但客观上Ꮳ,这些政策仍会刺激市场需求并对心理预期产生影响៟。未来֌,其他城市可能会根据当地房地产市场的发展微调政策᪤,但不会完全放开໫。一旦出现“出格”举动˷,很快就会得到纠正ˀ。

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